十余城市启动楼市刺激政策 房价下行压力不减

就在芜湖救市新政被叫停之际，其他一些地方的“救市”动作仍在继续。

上周，江西省南昌市悄然调整普通住房标准，其中一类地段的价格认定标准从2010年的低于5500元/平方米，扩大到低于8500元/平方米。受此影响，部分普通住宅购房契税将有相当于总房款2%至3%的优惠。此外，南昌也是目前12个已经调整了首套房贷款利率的城市之一。

 
据统计，去年以来，已经有十余个的城市启动楼市刺激政策，内容涉及土地出让、房源解禁、税费优惠、购房补贴和购房落户等多方面。其中三个短时间内被叫停的政策为佛山限购令松绑、成都放松购房人资格审查，以及芜湖购房补贴政策。而以上海、北京等地为代表的普通商品房标准调整等温和政策则得到有关部门的认可。

“需要注意的是，即使是被叫停的地方的政策，也是由地方政府自己出面喊停。这体现了中央对地方难处的理解。只是在严格执行房地产调控政策的大背景下，地方过于高调的救市与中央基调相左。”一位长期关注房地产市场的知名学者称。

他所说的地方难处是指庞大的商品房的存量与地方财政紧张的现实。这一窘境，在大量三、四线城市体现得更明显。

以福州为例，调控初始阶段的2010年，福州累计出让经营性房地产用地2960亩，出让总金额超过300亿元。而2011年福州市地方财政收入总额也不过320.04亿元。2012年，随着房地产调控的继续深入，地方财政压力陆续显现。去年9月，福州市政府出台《福州市直接管理福清、长乐、闽侯、连江等四县（市）财政体制实施方案》，并于今年1月1日起执行。根据方案，福州市对四县（市）土地出让收入每年适当集中、统筹使用。其中福清、长乐、闽侯三县（市）定额上缴3亿元，连江县定额上缴0.8亿元。以2012年为基期，每年上缴数按当年各县（市）土地出让收入增减幅度同比例增减。尽管文件称此笔款项“专款专用”于四县公共事务，但业内一致解读为缓解市级财政压力的“输血”之举。

福州的另一个特征是商品房存量巨大。业内报告显示，自去年8月份以来，福州商品住宅库存量一直超过200万平方米，接近前年同期库存量的两倍，今年1月底的存销比超过去年12月份的20.2，达到22.7，居10大城市之首。

南昌的情况与福州类似。数据显示，截至2012年1月底，南昌等6个二线城市的总库存为2895万平方米，同比增长39.05%。南昌库存则同比增长108.64%。

在这种市场形势下，南昌、福州积极推进楼市调控政策“松绑”，就完全可以理解。不过，“松绑”举措尚未引来楼市的实质性回暖。统计数据显示，1月份南昌新建住宅成交量连续第5个月环比下跌，二手住宅成交量连续第8个月环比下降。江西另外两大城市九江、赣州的二手住宅价格环比与同比都在继续下降。福州方面，上周商品住宅成交177套，环比下降2.75%。而新增套数却有582套，环比上升139.5%。

某机构近期对苏州、温州、东莞、泉州、烟台、廊坊等近20个三、四线城市楼市进行的调查表明，去年11月至今年1月，三、四线城市的成交量持续环比大幅下降，且降幅不断扩大。今年1月，20个三、四线城市成交面积的同比与环比跌幅高达69%和48%。